マンション 買う 購入 前に 不動産 評価

マンション購入をお考えですか?

マンション購入

マンション購入の理由は人によって様々です。

 

明るい我が家を目指して購入する人もしますし、不動産投資として、マンション購入を検討している人もいるでしょう。

 

チョット待って

 

あなたが買おうとしているマンション、本当に妥当な金額なのでしょうか?

 

不動産会社などから値引きを提示されて、ウキウキ気分でしょうか?

 

いいえ、その前に、不動産情報を見てみても遅くはないのではないでしょうか。


不動産会社って信用できますか?

不動産会社の営業マン

マンション購入になると、まず不動産会社の営業と相対するわけですが、こちらが客なのに、なぜか、不動産に関しては、会社側が威圧的態度をとっているように感じたりします。

 

私も何度も不動産会社と相対して取引しています。いやな不動産会社も多かったです。

 

特に、不動産購入の際は、「相手がなぜ売るのか聞いてくれ」と言っても、まず返事をもらえたことはないです。まぁ、不動産会社も商売ですから、自分に都合の悪いことは言わないのは察しがつきます。どうしても、不信感がぬぐえません

 

 

分譲マンションというのは、一般に商品を購入するように、リピートがあるということを想定していません。まぁそうですよね。次の年もまた買いに来るという人、いないとは言いませんが、まずないでしょう。

 

 

また、直接、販売する営業の人は、 とにかく「契約をとる」、「買わせる」 が仕事です。

 

とにかく売らなきゃいけないわけです

 

 

一度、新築中のマンションを見に行きました。

 

駅から近く、金額が高そうだと思いましたが、一度、見たかったのです。

 

しかし、そこの営業マンは必用にもっと離れたファミリーマンションを勧めるのです。

 

やけにそちらを勧めますね」と言ったところ、

 

そうですね。ココのマンションは売りつけなくても売れますから」と。

 

 

結局、そのマンションは購入しませんでしたが、後に電話がきて、もう一度、「そのマンションを見に来ませんか」というものでした。

 

なんだ、売れ残っているんじゃん』と思ったものです。

 

もし、そのとき購入していたら、値引きなしの相手側の言う金額でしたでしょうね。

 

高いマンションは中古に限ります。

 

 

マンションは個別性が高く比較検討することができない!

 

さらに、車などやパソコンとは違って、 マンションというのは、その建物で立地条件が様々違うため、統一価格がないのです。比べて買うということはできません。

 

つまり、価格については、その根拠が分かりにくく、特にマンションを比較検討することはできない!

 

普通の人は悩むのも当然です。 悩まない方がどうかしてます。

 

 


ネット系の住宅情報系サイトやマンション投稿サイトも信用できない

ネット上の情報は信用できない

住宅情報系サイトの口コミでも 「本当の」情報は出されることはないのです。

 

また、マンション投稿サイトというのも、 個人的な意見が投稿されているばかりで、マンション市場の「全体像」は見えません。特に、マンション販売側の人間が書き込みしたりするので、余計に混乱してきます。

 

 

マンション価格というのは本来、「全体を見渡した相場観」が必要なのです。

 

「設備・仕様の細部」だとか、普通の人がいいなぁと思うことばかりあげて、立地についてのバランスに欠けた評価が足りないのです。

 

それは入手できる情報が売主側のものしかないからです

 

 

マンション評価レポートを購入してみました

マンション評価レポート「船堀・一之江」

そこで、たまたま出会った「マンション評価レポート」。
読んでみましたが、なかなかよいのです。

 

実際、その場所で取材したのでしょう。
建築の現場写真も掲載されていたりします。
また、周囲の状況も詳しく説明されています。

 

たとえば、江戸川区「堀越・一之江」版を購入したのですが、「プラウドシティ船堀」は産廃跡地だそうです。

 

売主側は土壌改良などの対策も行ったはずですが、買う側としては、東北震災が起きたときに千葉で起きた液状化現象を思い出して、『やめようかな』と思ってしまいます。

 

 

マンション購入は、 借金しないで購入する人も中にはいますが、たいがいの人は数千万の借金をして、20年以上金利を払うことになります。

 

数千万の借金と20年以上の金利・・・」これを考えると、「マンション評価レポート」や「立地エリア別総合評価表」を読んでからのほうがいいように思います。


タワーマンション購入で相続税を節税できる?!

タワーマンション購入で相続税を節税できる

相続税の節税のためにタワーマンションを賃貸する方法が注目を集めています。

 

そもそも、現金での評価は100%です。
1億円相続すれば1億円に相続税額で計算されるのです。

 

そもそも、不動産の評価は現金や有価証券より下回るのです。
特にタワーマンションは条件次第で大きな節税効果が見込めることとなります。

 

タワーマンションの相続評価額

通常、タワーマンションは1億などの金額です。
しかし、タワーマンションでも通常のマンション評価額で計算されるのです。

 

そうすると、1億円のタワーマンションでも、相続税は、土地の持分と建物の占有面積割り分で、たとえば2700万円とかで評価されるのです。

 

タワーマンションの評価は時価とかけ離れている

相続税では、土地は路線価、建物は固定資産税評価額で評価します。

 

路線価は時価の80%
固定資産税評価額の40〜60%くらい

 

この計算でいくと、一軒家を購入して、相続対策にしても同じように思いますが、
マンションは時価に占める建物の割合が大きいため、それだけ評価額はさがります。

 

そこで、1戸あたりの土地の持分が小さいタワーマンションはさらに評価が下がるということになるのです。

 

眺望のよいマンションであれば、かなり節税効果が高くなります。
それは、住戸のある階、方角、眺望などは、相続税にはまったく関係なく、占有面積に応じて決められるからです。

 

そのため、中古になっても高い価格で取引される高級なタワーマンションほど、節税効果が高くなるのです。

 

賃貸にするとさらに相続税を減額できる

購入したタワーマンションを賃貸にした場合は、土地は「貸家建付地」、建物は「貸家」となり、
借地権割合と借家権割合でさらに評価が下がります。

 

タワーマンションの節税効果のリスク

 

タワーマンションは値崩れがない

タワーマンションの相場には大きく値崩れがないと思われています。
しかし、東京オリンピック開催で、湾岸エリアは建設ラッシュです。
そのため、高層マンションの希少性がジョジョに薄れつつあります。
相場はいつ崩れるのか誰にもわかりません。

 

1億円以上の相続する財産がある人向け

1億5千万円以上の財産があると、相続税率は30%になります。
その富裕層向けだということは覚えておきましょう。
最近では、タワーマンションの節税効果をアピールする販売業者も増えています。
安易に乗ると後で痛い目にあいます。

 

国税庁の対応

国税庁は一般論として

明らかに課税が公平でない特別な事情があれば合理的な評価をすることもありえる

と言っています。

 

もし、タワーマンションが時価で課税されることになると、節税効果はなくなります。
また、相続前後で短期間で売買するようなことがあれば、租税回避行為とみなされることもあります。